賃貸の窓---できるサラリーマン大家さんになろう

すごい整理術

またまた憂鬱な確定申告のシーズンがやってきました。昨年は自宅買い替えの特需（？）があったので、あまり税金を払わずに済んだのですが、今年はそういうわけにはいきません。腹をくくって、ガッチリ納めることにします。

それはそうとて、不動産投資とは直接関係ないのですが、サラリーマンとしてはすごく役に立つ本に出会ったので紹介します。「仕事が速くなる　プロの整理術」（著者：吉越浩一郎　発行：日経ＢＰ社　定価：１５００円）という本です。

著者の吉越浩一郎さんは、ブラジャーで有名なトリンプ・インターナショナルの社長だった人で、この本の中ではトリンプに入る前のドイツ系企業「メリタ」で習った、Ａ４文書を日付別に整理していく方法を紹介しています。これが抜群にいい！！

詳しくは本を読んでもらいたいのですが、いまどきのサラリーマンは、ほとんどの文書がメールで届くわけで、そのメールをＡ４でプリントアウトしておいて、デッド（締め切り）となる日を決めて表にマジックで書いて、日付ファイルに入れておく。すると、その日になると、やらなければいけないことのファイルだけが自動的に揃って出てくる。しかもそのファイルには他の必要な資料も入っているので、いちいちパソコンを開いて資料を探したり、整理したりする必要がない。

でもって当日の作業が終わればその資料は捨ててしまう。どうしても必要な資料だけはスキャナーでスキャンして、パソコンの中に入れてしまう。となると、日付別のＡ４ファイルが入った引き出しの中を紙の資料が流れていくだけで、机の上にはパソコンが１台あるだけで、いつも机がすっきりしている・・・というものです。

実際やってみて、私の机の上は、会社も自宅も、紙の資料が一切なくなり「どうしたんですか、急に机の上がすっきりしましたね」と同僚に言われています。しかも、毎日、会社に出社するとパソコンを開く前から当日に必要な資料がポンと出せるので、まるで自分専用の秘書がいるみたい。

この本の著者の吉越さんは「残業ゼロ」も唱えていますが、実際、私は吉越流の整理術を導入してから、残業がゼロになり、仕事の効率は１２０％ぐらいにアップしたのを実感しています。

サラリーマン大家さんのみなさん、ぜひ吉越流の整理術をお試しあれ。

１５００円以上の価値は絶対あると思う本です。

ではまた。

いい物件が見つからない理由

趣味と実益を兼ねて始めたサラリーマン大家ですが、この１年間は、所有している２室とも借り主に変化も無く満室状態で、家賃もキチンと振り込まれてきているので、正直、何もしない状態の１年間でした。ということでメルマガも発行せずに「まぐまぐ」から、「半年以上発行してないと削除しますよ」という連絡がきたので、久々に書いています。

今年は、そろそろ１棟をと思って借り入れも検討したのですが、「これは」という物件がなく、また自己資金だけで購入する中古の区分所有も「これなら」という物件に出会いませんでした。

というか、私は基本的にネットで物件を見ているだけなので、「もっと不動産屋さんから掘り出し物情報を直接入手するようにするとか、頑張らないとダメじゃないか」と熱心な大家さんには批判されそうですが、それにしても前の２室を買った数年前に比べると、ネット上での魅力的な物件が少くなっている気がします。

なんでだろうなぁと考えていたところに、最近、新築マンションの契約件数が低迷しているなかで、駅近のワンルームマンションだけは結構売れているという記事を読みました。株安で投資先を失った富裕層が収益目的に駅近ワンルームを買っているという話でした。

私は、新築マンションを買うのには反対の立場ですが、この記事に書かれてたように株安で投資先を失った富裕層が収益物件購入に乗り出しているのだとすれば、中古物件でも同じ状態になっている可能性があります。だとすれば、いい物件がネット上に出ていないという現象も理解できます。

まあ、焦る必要はないので、次については、「これだ」という物件が出てくるのを気長に待とうと思っています。

不動産投資と破産は紙ひとえ

不動産を買うってことは、結局は大きなリスクを負うってことなのだなと最近、よく思います。

「何千万円の物件を買った」「１億円の物件を買った」「フルローンで銀行が融資した」などという話をよく聞きますが、この物件が例えば５年後に同じ値段で売れるという保証はどこにもなく、仮に物価が下降しなかったとしても、常識的に考えれば、５年分古くなるわけなので、かなり値下がりして売ることになるわけです。その値下がり分を、５年間で稼ぎ出すことができるかどうか。トータルで５年分の値下がり分を稼ぎ出していなければ、借金が返済できなくなるわけです。

自己資金だけで数百万円の中古の区分所有を買い増していっている私のスタイルでは、たとえば１つの物件で１００万円損をしても「勉強代だったな」で済みますが、借金をして億単位の物件を買っていると、損失は１０００万円単位にふくらむ可能性が大きく「勉強代だった」では済まないわけです。基本的には、なんとしても損した分は返済しなければいけないし、当然ですが取り立てに追われ、自己破産という手はあるにせよ、人生が大きく破綻してしまう可能性があるわけです。

物件価格だけでなく、物件購入にかかる諸費用、維持費用、税金（意外とこれが大きい）をすべて家賃収入から差し引いて、さらに物件の値下がり分を差し引いて、それでも利益を生み出せるかどうか。借金しているなら、当然ですが、利息分をカバーしてさらに利益を生み出さなければいけません。

銀行としては「生かさず殺さず」で投資家が、収支トントンでやっていってくれれば確実に儲かるので、「いい物件ですねぇ。あなた様でしたら、属性もしっかりしておられるので、お貸しできますよ」となるわけですが、大家の方としてはトントンでもくたびれ損になるわけで、不動産価格が下落すれば、破産と紙ひとえの行動であるということを、しっかり自覚しながらやっていかなればいけないと、思っています。

物件をどう宣伝するか

引き続き「２００万円の戸建て」の話です。

相談してきた人は、その戸建てを買ってしまっていたそうです。
かなり築古で日当たりも悪く、厳しい状況に買ってから気づいたようです。
リフォームにどれだけお金をかけるかを悩んでいるそうですが、その人への私なりのアドバイスです。

----------以下、アドバイスです-----------

買ってしまったんですね。どんな物件なのかによって賃料はもちろんかわってくるでしょうが、まずは、物件にどんな魅力があるのか、列挙してみてはいかがでしょうか。

「一戸建てなので、ペットが飼えます」とか「庭があるので花が植えられます」とか
「３ＤＫもあるので子ども部屋が確保できます」とか「○○はリフォームしたばかりなので綺麗です」とか宣伝文句を自分でいろいろ考えて、内見者に見せる資料を作り、内見に来た人が「けっこういいじゃない」と思ってくれる物件にすることが大切だと思います。リフォームは、その「売り文句」にできる範囲内ですればいいと思います。

「日当たりが悪い」というのは書かずに、日当たりの悪さを逆手にとって「道路から少し入った場所なので、静かです」という風に説明することもできるかもしれません。

「駅が近い」「バス停が近い」「○○の店が近い」「学校が近い」など、ちょっとでもいいなぁと思うことがあれば列挙してみてはいかがでしょうか。「大家さんが近くにいて、すぐに対応できます」というのもウリ文句のひとつになると思います。

リフォームに関しては、私は１ＬＤＫのマンションを購入した時、４３万円をかけました。壁紙の新調とガス湯沸かし器の新調、電気のスイッチを大型のものに変えるなどいろいろなことをしています。購入時には５０万円をリフォーム予算として想定していましたが、頼んだ業者さんが現実的な人で「賃貸だったら、もっと安いのにした方がいいよ」などとアドバイスして下さって合計で４３万円になりました。

200万円の戸建てを買うなら

ある人から「200万円の物件を買おうかどうかと思っているのだけれどあなたなら、リフォームにいくらかけますか？」と聞かれました。私なりの計算をして返事をしたので、参考までに以下に掲載しておきます。

----------------以下返答内容------------------

私は年間にかけられるリフォーム代金は家賃の1ヶ月分と考えています。2年に1回のリフォームなら合計で2ヶ月分となります。

詳しい計算方法は別記しますが、200万円の物件なら家賃は月27000円が必要で、したがって、リフォームにかけられる金額は年間27000円ということになります。家賃27000円で満室状態にできない物件なら、200万円では購入しない方がいいということになります。

また最初に20万円の追加リフォームをするなら、家賃は29000円で満室状態が維持できるかどうかが、購入の見極めになると思います。

＜購入基準は純利回り（総収入÷総投資額）12％を上回るかどうか＞

・家賃の１ヶ月分は税金で消える。

・家賃の１ヶ月分はリフォームで消える。

・手元に残るのは家賃の10ヶ月分

・購入には税金と経費で価格の１割分のお金が別途必要。

・200万円の物件なら総投資額は220万円

・純利回り（総収入÷総投資額）12％を出す家賃を計算。

・家賃27000円なら年間の総収入は27万円。

・220万円で純利益12％を出すには家賃27000円が必要。

　（27万円÷220万円＝12.27％）

・月27000円の家賃で入居者が継続的に確保できる物件かどうか

＜もし購入時に20万円のリフォームを追加するなら＞

・総投資額に20万円を上乗せするので総投資額は240万円になる。

・純利回り（総収入÷総投資額）12％を出す家賃はいくらか。

・240万円で純利益12％を出すには家賃29000円が必要。

　（29万円÷240万円＝12.08％）

・月29000円の家賃で入居者が継続的に確保できる物件かどうか

大家さん懇親会に出て

先日開かれた「税金セミナー」後の懇親会に出ての感想です。

新築マンションの区分所有を「買ってしまった」という人がいました。購入価格より売却価格が下がってしまうので売るに売れず、家賃収入を上回るローンを支払い続けているそうで、「損切りしてでも売るべきかどうか、どうしたらいいと思いますか？」と聞かれましたが、答えに窮しました。今もあちこちで「投資用新築マンション」の広告を見ますが、新築マンションの区分所有で利益を得るのは大変なので、よく勉強して、ご注意下さいとしか言いようがありません。

中古の鉄骨一棟を購入していて、近いうちにＲＣの一棟購入を予定しているという方が、なるほどということを話しておられていました。「鉄骨は売却が難しい」という話です。つまり、鉄骨は利回りがいいので買うときはいいけれど、いざ売却という時に、残りの耐用年数が短いと、銀行が耐用年数内のローンしか組んでくれないので、ローンで購入しようという人が買えなくなり、その結果、売却価格が下がってしまうという話です。なるほど、と思いました。出口戦略＝売却の時のことを考えて買わないといけないという話ですね。

あと、中古の区分所有を買い足していっていっておられる方（私とスタイルが似ています）が、へえ～～という話をしていました。私は不動産収入が増えた分、所得税が増えて困っているという話をしていたら、「私は年末に新たな物件を買うことで、損益通算しているので、給与所得の節税対策にもなっている」とおっしゃるのです。つまり、新たな物件を購入すると、不動産取得税や業者に払う仲介料などの経費がいろいろかかる一方で、物件からの収入は少ないので、給与所得と損益通算して税金が戻ってくるという理屈です。

なるほど～～と思いました。もちろん翌年には物件からの収益が上がってくるので、所得税が増えるわけですが、翌年も年末に新たな物件を買って、不動産取得による購入経費を発生させるということでした。う～～ん、なんか、数年間はうまく回りそうですね。でも将来は、やはり所得税がど～んと来るのは避けられないでしょうけど。

いずれにしても、みなさんローンを組んで物件を購入しているようで、私のように、ローンを組まずに無借金で小さな部屋を買い増していっているスタイルの人はいませんでした（そういえば東京の勉強会でも、同じスタイルの人はいませんでした）。なんでかなぁ～～。無借金で小さな部屋を買って、その物件からの収入を積み重ねて現金を貯めて、また無借金で小さな部屋を買って増やしていくというスタイルもいいのではと思うのですが・・・。地味すぎて人気がないのかなぁ。

「えげつない作戦」を無料公開

突然ですが「たった５日で入居者を決めた　えげつない作戦」のキモの部分を無料公開することにしました。

ひとことで言うと「ネットで不動産仲介業者のメールアドレスを調べて、メールの一斉送信機能を使って仲介依頼する」ということです。

なんてことないですよね。な～～んだ、そんなことか、と思った方もいらっしゃると思いますが、時間のないサラリーマン大家さんにとっては、一つの手段には違いないと思います。本当は、足を使って不動産業者を回って人間関係を作っていくのが一番いいのはわかっているのですが、なかなか忙しいとそういうわけにはいかないので・・・。少なくとも、私にとっては、入居者探しに役立った方法には違いなく、他の人の本などには書かれていなかった方法なので紹介した次第です。

ということで、キモの部分を公開したので、今後、「たった５日で入居者を決めた　えげつない作戦」の資料の有料配布は、停止させていただきます。どうやったら業者のメールアドレスが調べられるかや、どういうメールを送ると効果的か、業者からの連絡にどう対応するかなどについては、私なりのノウハウはありますが、それは社会人としての大家さんとしての通常のマナーの範疇に属することだと思います。

おかげさまで、私の２つの区分所有物件は、いまのところ満室で順調に回っています。

みなさまの盛業をお祈りしています。

※（2008年7月追記）「えげつない作戦」の販売は終了しています。ご了承下さい。

税金のセミナーに参加

毎年恒例になってしまいましたが、今年も確定申告では苦労しました。

昨年はあまり経費が発生しない状態だったため、かなり税金を払わなければいけないと思って覚悟していたのですが、自宅住み替えで評価損が発生したため、かなり税金が戻ってくるという望外の結果（というか、気づかないと危ないじゃないか！）になりました。これまで税務処理は自分で勉強してやっていて、懇意な税理士がいない状態だったのですが、このときばかりは「税理士に頼んだ方がよさそうだなぁ」と思った次第です。

そうこうしているうちに、私にとって１号となる収益物件を購入した不動産業者から「不動産セミナー」の案内が届きました。有料のセミナーでしたが、税理士さんによる税金の話が中心だということと、サラリーマン大家さんが多く集まるようで、懇親会もついているので参加してきました。

以前、東京でサラリーマン大家さんの勉強会に参加したことは２度ほどあるのですが、関西でこうした集まりに参加するのは初めてで、税務セミナー自体も役に立ちましたが、近所のサラリーマン大家さんと懇親会で本音の話ができたのが、なかなか面白かったです。自宅売却も終わったので、そろそろ次は・・・と考え出したところです。

自宅が売れました

　報告が遅れましたが、苦戦していた自宅売却は、昨年１０月２０日に無事契約が成立し、売却することができました。一昨年８月に新居に移って売却を不動産業者２社に依頼、その後１年たっても売れず、しびれを切らして７月２３日に他の業者にも依頼することを宣言して「えげつない作戦」を開始し、仲介業者を８業者に拡大。それでも、それからやっと３ヶ月で売却に結びつけたわけです。

　反省点は、当初の価格設定が高すぎたこと。一番懇意にしていた業者が最初に設定した価格は、自分で計算してもほぼ納得いく額だったのですが、家への投げ込みチラシで問い合わせた有名な不動産会社の担当者に「この家ならもっと高く売れますよ」と言われ、その業者の価格設定で売り出したのが、そもそもの間違いでした。

　結局、当初の価格設定まで１年かけて落とした上に、耐震改修工事もするといいう結果になり、高くつきました（まあ、耐震診断書もつけられて、安心な物件にはなりましたが）。

　交渉にかけた労力と時間を考えると、欲を出さずに、きちんと売れそうな値段で出していればよかったと思います。

　
　賃貸物件の方は順調で、２００７年は満室のまま、入居者も継続しており全く手がかかりませんでした。でも手もお金もかかってない分、税金がすごく多額になり、確定申告を前に暗澹たる気分になっていました。でも、もしかしたら、住み替えのための自宅売却で損が出ているので、この分でカバーできるのではないかと思っています。ちょっと自信がないので、これは相談にいかないとダメだと思いつつ、あ～～もう２月も終わってしまう～～～。なんで２月ってこんなに短いんだ。

自宅売却で苦戦

　　両親と同居することになり、これまで十数年住んできた一戸建てを売却することになったのですが、苦戦しています。

　　売却用の新たな　ブログ　なども作ったのですが、なかなか価格交渉まで進みません。

　う～～ん。どうしたもんか、思案中です。

やっと電子確定申告完了

さきほど、やっと　ｅ－ｔａｘ　を使った確定申告が完了しました。

ソフトの使い勝手が悪い（ヘルプがすぐに使えないのがしんどい）とか、頭にくることは何度もあったけど、最後に送信を終えて、ただちにネットバンクで納税を終えるとすっきりしました。

それにしても最後の「送信」の場面で、なぜか送信アイコンを押しても画面が動かず、おかしいなぁ~と思っていろいろ試していたら、なんと送信対象を右クリックすると送信ボタンが出てきた！　ゲームじゃないんだから・・・勘弁してよ（笑）

一昨年は、不動産の購入に走っていたので、確定申告で税金が返ってきたけど、今年は基本的には収入がほとんどなので、税金を払う結果になりました。雑費に入れるものをどうするか悩んだのですが、不動産関係の本とかは小まめに領収書をためていたので当然計上するとして、悩んだのはネット関係の費用です。

物件の宣伝も自分で作ったブログやネットでやってるし、物件の写真はデジカメで撮影してネットに載せているし、ポッドキャストをやっているのもＨＴＭＬの勉強をしているのも、基本的には「ネット活用のサラリーマン大家さん」として、大家さん業に費やしている経費には違いないので、ネット通信費や独自ドメイン取得費などパソコン関係の経費を雑費に入れました。

サラリーマンとして、そこそこ収入があるので、不動産収入が増えると税金が増えるのが頭が痛いところです。（源泉徴収だといくらとられていても、損してる感じがあまりないけど、確定申告後に現金で直接払うとなると、なんか税金ってすっごく嫌な感じですね）

ある税理士さんは「支払う税金をどうやって減らすか考えるより、もっともっと儲けて、たくさん税金を払ってやろうと考えたほうがいいですよ」って言ってました。まあ、確かにそれはそうなんですが・・・ね（笑）

パソコンで確定申告

またまた確定申告のシーズンがやってきました。

昨年、挑戦して挫折したネットでの確定申告　ｅ－ｔａｘ　に再び挑戦しています。

それにしてもこのシステム、ひどい。だいたいがパソコンで本人確認するためのカードが必要で、市役所まで行って住基カードをつくるのに手間ひまかかる。さらに、そのカードをパソコンに接続するためのカードリーダーを手に入れるのが一苦労で、近所の大型電気店に行ってもなくて、梅田のヨドバシカメラまで行く結果に。パソコンに入れるソフトは税務署に郵便で請求してＣＤを手に入れて、それに個人番号がついている・・・・。

ほとんどこのシステムが普及していないというのが、よくわかります。

でもせっかくなので、今年こそは、このシステムをつかって確定申告するつもりです。

築４０年RCの購入断念

築４０年の鉄筋（RC）の購入話ですが、断念することに決めました。

直接の原因は、地方にいる実父の体調が崩れて、父母との同居を急ぐ必要性が高まり、同居用の２世帯住宅を購入する方針になったからです。つまり、自己資金を自己使用物件に使う必要が出てきたので、今回の投資は断念するということです。

ただ、今回の築４０年RC購入話では、いろいろ勉強になりました。８０００万円の物件購入に某地方銀行は「７０００万円までなら無条件で貸せます」と返事してきて、「銀行はお金が余ってるから貸したがってるんだなぁ～～。でもその分、危ない感じがするなぁ～」というのが、実感として良くわかりました。

■銀行はいくらまで貸すか

「土地の担保価値は路線化の８割、建物の担保価値は固定資産相当額」（浦田健著「金持ち大家さんになる　アパート・マンション経営塾」」Ｐ１４１）とされています。

今回の検討物件は神戸市内の高級住宅街の駅歩２分にあり土地の昨年度路線価は１平米＝２０万５０００円でした。

１００坪あるので２０．５万円×３．３平米×１００坪×０．８＝５４１２万円

今回の建物の固定資産税評価額は９５０万円なので、

土地建物を合わせた担保価値は

５４１２万円＋９５０万円＝６３６２万円となります。

地銀が「７０００万円までなら貸す」というのは、こういうい計算がベースにあるようです。

■実勢価格はいくらか

路線価は実勢価格の８割で計算しているとすると、

実勢価格は２０．５÷０．８＝２５．６万円

坪あたり実勢価格は２５．６×３．３＝８４．５万円となります。

土地は１００坪あるので実勢価格は８４．５×１００＝８４５０万円となります。

建物価格を９５０万円とすると８４５０＋９５０＝９４００万円となります。

「通常、銀行は当該不動産の評価額の７０％まで融資します」（藤山勇司著「サラリーマンでも大家さんになれる４６の秘訣」Ｐ１３３）とすると

９４００×０．７＝６５８０万円となります。

この計算でもだいたい「６５００万円までなら貸すな」とわかるわけです。

■金利はいくら？

今回の銀行交渉でわかったのは、銀行は全期間６％の固定金利で計算して、それでも危なくないかどうかを判断基準にしているということです。

伊吹が作った「耐用利回り計算表ver６」で計算したところ、自己資金３０００万円、借入５８００万円、借入期間１８年、固定金利６％でこの物件のキャッシュフローは年間１２１円のプラスになり、「生かさず殺さず」の状態になることがわかりました。

（詳しくはホームページに貼り付けた「耐用利回り計算表」をご覧下さい。築４０年で耐用年数はあと７年しか残っていませんが、便宜的にあと１５年は持つとして計算しています）

←耐用利回り

←金利６％固定で計算

キャッシュフロー年間１２１円

つまり、固定金利を６％として考えておけば、金利がバブル期のように８％ぐらいまで上昇しても、なんとかキャッシュフローがマイナスにならないようにするには、自己資金が３０００万円は必要ということです。

別の表現で言えば、この物件をこの条件で買っても毎年の現金収入はゼロということを覚悟しないといけないというです。

利回りが６％以下であれば、その分は現金収入ということになります。

■固定金利選択変動金利

金利については「固定金利選択型変動金利が今は一番ベストな方法」（浦田健著「金持ち大家さんになる　アパート・マンション経営塾」」Ｐ１５９）とされています。

私が相談した地銀では、この６月から「固定金利選択型変動金利」の商品を売り出すとのことで、その商品での融資計画が出されました。

「１０年間は優遇１．５５％で、実質２．４５％。１１年目以降は０．５％優遇とする」という話でした。

これで貸せますという返事が出てから、私の実父が倒れて購入計画自体がなくなってしまったので、詳しい分析はしていませんが、実質２．４５％で借りるので、金利がそう上がらなければ、キャッシュフローもプラスということになります。

←耐用利回り

←金利２．４５％で計算

キャッシュフロー年間１３３万円

■結論

いずれにしても、今回の購入計画は、「わずかな自己資金で、高級住宅地の駅前一等地を１００坪手に入れられるのではないか」ということに目がくらんでいたことは間違いありません。

地価はこれから５年で半額になるという説も強い中、土地の価値を狙って借金をするのは、やはり危険が多すぎるのではないかというのが、ず～～っと頭の中にありました。

父親が病気で倒れたのは、ある意味、この物件の購入話から足を洗うためにありがたいことだったと思っています。

いろいろ勉強になりましたが、この購入の断念が吉と出るか凶と出るかは、あと１０年ぐらいたってみないとわからないというのが実感です。

築４０年のRC

築４０年のマンションの購入検討に入りました。

駅歩２分、土地100坪、鉄筋コンクリート（ＲＣ）４階建て、３ＤＫないし２ＬＤＫが計８室です。

価格は「まあまあ」なのですが、問題は「経済的耐用年数」が残なし、税務上の耐用年数も残りわずかという古さです。

耐震性能については一度専門家にきちんと調べてもらう必要があると思っていますが、仲介業者によると「耐震補強はしていない」とのことでした。難しいところですが、ピタコラム工法での補修も検討課題だと思います。全面工事は大変なのでやるとしても一部の補強になるのではないかと思います。

アスベストについては仲介業者は「築40年でアスベストの利用が盛んになる前の物件なので大丈夫と思いますが・・・」とのことでした。これも要調査です。

調査費用が約30万円ほどかかりそうですが、価格交渉に入る段階になれば、業者にきちんと修繕費用を調べてもらおうと思います。

補修費用を自分でも調べようと「積算資料ポケット版・マンション修繕編2006後期」（経済調査会発行3429円）という本を本屋で買ってきました。自分で計算したところでは、屋上面積128㎡、外壁面積488㎡で、仮設工事60万円、防水下地調整60万円、屋上防水80万円、外壁塗装75万円で、屋上と外壁の防水・塗装に少なくとも計約300万円はかかりそうです（一番安い品質で計算）。問題は設備配管で、これは調査結果次第で要補修メートルが変わってくるので試算できずにいますが、かなりかかるかもしれません。

とりあえず、補修記録を出してもらうよう仲介業者に依頼しました。

二世代住宅と投資

私はサラリーマンとして中堅どころの年齢ですが、私の両親も妻の両親もすでにリタイアしており、私夫婦、私の両親、妻の両親、それぞれが別の家に住んでいます。

それぞれ一戸建ての持ち家です。この３世帯、もしくはそのうちの２世帯が、同じマンションに、それぞれ別の部屋に住んではどうかと、ふっと思いました。いずれも一戸建てなので、手離せば、そこそこのお金にはなります。それを頭金にして現役世代である私が借り主となってローンを組めば、かなりの額のローンが組める可能性があります。両親の持ち家を自己資金として期待するというのは申し訳ない気もしますが、両親もいろいろ病気がちになってきており、できれば近くで住みたいと思い、でも完全に同居だとお互いに気を使ってしんどいし、それなら同じマンションの中だけど別の部屋に住んでいるというのは、けっこう、いいのではという考えです。親が自己資金として出した分は区分所有にすれば、親も「自分の部屋」に住むわけですから、気兼ねせずに暮らすことが可能ではないかと思います。

こういうのって、少子化・高齢化社会での二世代住宅と投資の融合例としては、けっこうありえるモデルではないのかとも思います。

前に区分所有を購入した不動産業者にそういう話をしたところ、今の一戸建てがそれぞれいくらぐらいで売れるかの査定をまずやって、売り急ぐと安くなってしまうけれど、収益のいい物件が見つかったときに、「どこまで値段を下げればすぐにでも売れるか」を見極めておけば、それを自己資金にして銀行から借りることはできるでしょう、ということでした。

自己資金は２割程度が相場なので、自己資金２０００万なら１億円、４０００万なら２億円ぐらいの物件が射程圏に入ってきます。（もちろん残金は収益で返済できる物件であることが前提です）。

いい収益物件が見つかった時に、手付金だけ入れておいて、決済は３ヶ月後とすれば、３ヶ月かけて自宅の売却先を探すことができるので、その時に、いくらなら確実に売れるというのを見極めておくことが必要ということです。

自宅として利用することを前提にすると、自分が住める部屋が空いていないといけないことになります。そういう視点で収益物件を探すと、満室経営でいい感じの物件は困り、空き部屋がある物件の方がいいということになって、なんか妙な感じです。

妙な感じで探していたら、高級住宅街で駅歩２分で満室経営のいい感じの古いマンションが見つかりました。すにで購入している区分所有を２室とも手離して頭金にすれば、購入も可能ではないかと思えます。自分と両親が住んで二世代住宅とするというアイデアとは全然違う方向になりますが、もう少し調べてみて気に入れば、この物件、いよいよ一棟買いの最初の物件として前向きに検討してみようかと思います。