賃貸の窓---できるサラリーマン大家さんになろう

築４０年の鉄筋（RC）の購入話ですが、断念することに決めました。

 直接の原因は、地方にいる実父の体調が崩れて、父母との同居を急ぐ必要性が高まり、同居用の２世帯住宅を購入する方針になったからです。つまり、自己資金を自己使用物件に使う必要が出てきたので、今回の投資は断念するということです。

ただ、今回の築４０年RC購入話では、いろいろ勉強になりました。８０００万円の物件購入に某地方銀行は「７０００万円までなら無条件で貸せます」と返事してきて、「銀行はお金が余ってるから貸したがってるんだなぁ〜〜。でもその分、危ない感じがするなぁ〜」というのが、実感として良くわかりました。

■銀行はいくらまで貸すか

 「土地の担保価値は路線化の８割、建物の担保価値は固定資産相当額」（浦田健著「金持ち大家さんになる　アパート・マンション経営塾」」Ｐ１４１）とされています。

今回の検討物件は神戸市内の高級住宅街の駅歩２分にあり土地の昨年度路線価は１平米＝２０万５０００円でした。

１００坪あるので ２０．５万円×３．３平米×１００坪×０．８＝５４１２万円

 今回の建物の固定資産税評価額は９５０万円なので、

土地建物を合わせた担保価値は

 ５４１２万円＋９５０万円＝６３６２万円 となります。

地銀が「７０００万円までなら貸す」というのは、こういうい計算がベースにあるようです。

■実勢価格はいくらか

路線価は実勢価格の８割で計算しているとすると、

実勢価格は２０．５÷０．８＝２５．６万円

坪あたり実勢価格は２５．６×３．３＝８４．５万円となります。

土地は１００坪あるので実勢価格は８４．５×１００＝８４５０万円となります。

 建物価格を９５０万円とすると８４５０＋９５０＝９４００万円となります。

 「通常、銀行は当該不動産の評価額の７０％まで融資します」（藤山勇司著「サラリーマンでも大家さんになれる４６の秘訣」Ｐ１３３）とすると

９４００×０．７＝６５８０万円 となります。

この計算でもだいたい「６５００万円までなら貸すな」とわかるわけです。

 ■金利はいくら？

今回の銀行交渉でわかったのは、銀行は全期間６％の固定金利で計算して、それでも危なくないかどうかを判断基準にしているということです。

伊吹が作った「耐用利回り計算表ver６」で計算したところ、自己資金３０００万円、借入５８００万円、借入期間１８年、固定金利６％でこの物件のキャッシュフローは年間１２１円のプラスになり、「生かさず殺さず」の状態になることがわかりました。

（詳しくはホームページに貼り付けた「耐用利回り計算表」をご覧下さい。築４０年で耐用年数はあと７年しか残っていませんが、便宜的にあと１５年は持つとして計算しています）

←耐用利回り

←金利６％固定で計算

キャッシュフロー年間１２１円

つまり、固定金利を６％として考えておけば、金利がバブル期のように８％ぐらいまで上昇しても、なんとかキャッシュフローがマイナスにならないようにするには、自己資金が３０００万円は必要ということです。

別の表現で言えば、この物件をこの条件で買っても毎年の現金収入はゼロということを覚悟しないといけないというです。

利回りが６％以下であれば、その分は現金収入ということになります。

■固定金利選択変動金利

 金利については「固定金利選択型変動金利が今は一番ベストな方法」（浦田健著「金持ち大家さんになる　アパート・マンション経営塾」」Ｐ１５９）とされています。

私が相談した地銀では、この６月から「固定金利選択型変動金利」の商品を売り出すとのことで、その商品での融資計画が出されました。

 「１０年間は優遇１．５５％で、実質２．４５％。１１年目以降は０．５％優遇とする」という話でした。

 これで貸せますという返事が出てから、私の実父が倒れて購入計画自体がなくなってしまったので、詳しい分析はしていませんが、実質２．４５％で借りるので、金利がそう上がらなければ、キャッシュフローもプラスということになります。

←耐用利回り

←金利２．４５％で計算

キャッシュフロー年間１３３万円

 ■結論

いずれにしても、今回の購入計画は、「わずかな自己資金で、高級住宅地の駅前一等地を１００坪手に入れられるのではないか」ということに目がくらんでいたことは間違いありません。

地価はこれから５年で半額になるという説も強い中、土地の価値を狙って借金をするのは、やはり危険が多すぎるのではないかというのが、ず〜〜っと頭の中にありました。

父親が病気で倒れたのは、ある意味、この物件の購入話から足を洗うためにありがたいことだったと思っています。

いろいろ勉強になりましたが、この購入の断念が吉と出るか凶と出るかは、あと１０年ぐらいたってみないとわからないというのが実感です。

私はサラリーマンとして中堅どころの年齢ですが、私の両親も妻の両親もすでにリタイアしており、私夫婦、私の両親、妻の両親、それぞれが別の家に住んでいます。

それぞれ一戸建ての持ち家です。 この３世帯、もしくはそのうちの２世帯が、同じマンションに、それぞれ別の部屋に住んではどうかと、ふっと思いました。 いずれも一戸建てなので、手離せば、そこそこのお金にはなります。それを頭金にして現役世代である私が借り主となってローンを組めば、かなりの額のローンが組める可能性があります。 両親の持ち家を自己資金として期待するというのは申し訳ない気もしますが、両親もいろいろ病気がちになってきており、できれば近くで住みたいと思い、でも完全に同居だとお互いに気を使ってしんどいし、それなら同じマンションの中だけど別の部屋に住んでいるというのは、けっこう、いいのではという考えです。親が自己資金として出した分は区分所有にすれば、親も「自分の部屋」に住むわけですから、気兼ねせずに暮らすことが可能ではないかと思います。

こういうのって、少子化・高齢化社会での二世代住宅と投資の融合例としては、けっこうありえるモデルではないのかとも思います。

前に区分所有を購入した不動産業者にそういう話をしたところ、今の一戸建てがそれぞれいくらぐらいで売れるかの査定をまずやって、売り急ぐと安くなってしまうけれど、収益のいい物件が見つかったときに、「どこまで値段を下げればすぐにでも売れるか」を見極めておけば、それを自己資金にして銀行から借りることはできるでしょう、ということでした。

自己資金は２割程度が相場なので、自己資金２０００万なら１億円、４０００万なら２億円ぐらいの物件が射程圏に入ってきます。（もちろん残金は収益で返済できる物件であることが前提です）。

いい収益物件が見つかった時に、手付金だけ入れておいて、決済は３ヶ月後とすれば、３ヶ月かけて自宅の売却先を探すことができるので、その時に、いくらなら確実に売れるというのを見極めておくことが必要ということです。

自宅として利用することを前提にすると、自分が住める部屋が空いていないといけないことになります。そういう視点で収益物件を探すと、満室経営でいい感じの物件は困り、空き部屋がある物件の方がいいということになって、なんか妙な感じです。

妙な感じで探していたら、高級住宅街で駅歩２分で満室経営のいい感じの古いマンションが見つかりました。すにで購入している区分所有を２室とも手離して頭金にすれば、購入も可能ではないかと思えます。自分と両親が住んで二世代住宅とするというアイデアとは全然違う方向になりますが、もう少し調べてみて気に入れば、この物件、いよいよ一棟買いの最初の物件として前向きに検討してみようかと思います。