賃貸の窓---できるサラリーマン大家さんになろう

遅い冬休みをとって、南の島の海辺で読書三昧の日々を過ごしてきました。長期休暇では、普段読めない分厚いビジネス書を読むのを楽しみにしていますが、今回は「カルロス・ゴーン　経営を語る」（カルロス・ゴーン、Ｐ・リエス著、５３１ページ）と、「思考スピードの経営」（ビル・ゲイツ著、６５８ページ）の２冊を読んできました。

ゴーンの本は、いわゆる日産再生物語で、ようするに、現状を分析し、目標を定め、期限を区切り、達成の方法は部下に考えさせ、実行する、というような方式で、ゴーンがやってきたことを詳しく説明しています。ブラジルで生まれて両親はレバノン人、フランスで学び、アメリカで活躍という彼の人生の機微が出ていて面白いです。

ビル・ゲイツの「思考スピードの経営」は、１９９９年に出た本が２０００年１１月に文庫化されたものなので、もう６年前の本です。ビル・ゲイツの６年前の予言は、どれだけ当たっているか、という観点で読みました。

まあ、悔しいけど、ほとんど当たっているのですが、一番感銘を受けたのは「われわれは常に、今後２年のうちに起きる変化は過大評価し、今後１０年のうちに起きる変化は過小評価する」という言葉です。

つまり、「あなたが大急ぎでインターネットにサイトを開いても、それを直ちに利用する顧客やパートナーはさほど多くはないことが考えられる。それを見てあなたは『そうか、インターネットは結局、わが社のビジネスを変えたりはしないんだ。だったら、それに力を入れるのはやめておこう』と考えるかもしれない。が、それは誤りだ。変化は一夜では起きないため、あなたは、根本的なところはなにも変わらないと判断してしまうかもしれない。すると、２、３年後に、いきなり変化の不意打ちをくらって、追いつくのがいかにたいへんか、思い知らされることになる」（１２３ページ）というくだりです。

また「３年後には、わが社のつくる製品はすべて時代遅れになるだろう。唯一の問題は、われわれがそれを時代遅れにするか、それともほかの誰かがそうするか、である」（２７７ページ）という言葉も、ガツンとくる言葉でした。

まだ流行っていない技術をコツコツ研究し、それがブレイクする２〜３年後に備える、という考えが大事なのでしょうか。

それはそうとて、日本に戻ってきてから羽田で薄い文庫本を一冊買いました。「下がり続ける時代の不動産の鉄則」（幸田昌則著、日経ビジネス人文庫）です。けっこう「なるほどなぁ」と思うことが、バシバシ出てきます。

特に「金利が低い時に不動産を買うな、金利が高い時に不動産を買え」というのは、ごもっともと思いました。つまり、金利が低い時は、みんな借金して不動産を買おうとするから実際の価値よりも不動産が高くなるので買ってはならず、金利が高い時はみんな不動産を買えなくなるから安くなるので買いだということです。理屈としては、その通りですよね。

今、金利はジリジリ上がってきています。つまり、これから不動産価格はジリジリさらに下がっていく可能性が高いということです。今は金利がまだ低いので、不動産を高く売るにはいい時期ということになりますね。

これから金利がパーンと高くなった時、ドーンと現金で買えるように、今は現金をコツコツ貯めておく時期ということでしょうか。

以前、グーグル・アースという世界中の衛星写真を見られるソフトを紹介しましたが、最近は、どんどん衛星を使った地図のサービスが進んでいます。

ライブドアの「ライブドア地図」を使ってみましたが、とても便利です。

住所を入力すれば地図が出てきて、その隣の「航空写真」ボタンを押せば、その場所を上空から見られます。

家の中で居ながらにして、物件調査ができます。

アップもロングも、スクロールも、しほうだい。周辺の商店街とか駅までの道とかもよく見えます（都会の方が詳しく見えるようですが）。

実は伊吹も、さきほど、不動産屋から取り寄せたばかりの資料をもとに、気になっている西宮のマンションをライブドア地図の航空写真で見てきました。

上空から見る限りでは、けっこういい物件です・・・（笑）。

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大阪で賃貸の事務所ビルの空き室が減少し、「主要地区」では、９７年の調査開始以来はじめて空室率が２％を下回ったという、関西の大家にとっては、とてもうれしい（笑）、記事が１８日の新聞に出ていました。

「大阪市の賃貸オフィスビルの需給が改善している。不動産調査の生駒データサービスシステム（東京・港）が１７日まとめた２００５年１２月末の空室率は７．８％と、昨年９月末の前回調査に比べ０．５ポイント低下した。８．４期連続の低下で、空室率は６年９ヶ月ぶりに８％を下回った」（０６年１月１８日付け日本経済新聞朝刊より）

需給改善の「けん引役」は、好立地の大型ビルで、主要地区の大型ビル４１棟の空室率は１．０ポイント低下して１．９％となり、１９９７年３月の調査開始以来初めて２％を下回ったそうです。

その一方で、大型物件の供給がないため、既存ビルの空室解消も進んだということになるようです。

大阪では事務所も狙い目なのかなぁ？　梅田駅前の第×ビルなんか、けっこう空室が安く売られてるんだけど、ほんとに入居業者をゲットできるのか、不安・・・。それと、ビル事務所の区分所有は、古いビルになればなるほど、管理費が高いので、万が一、空になった場合の赤字が、すっごく重くなりがちですよね。難しいところだと思います。

このデータを提供した「生駒データサービスシステム」

http://www.ikoma-data.co.jp/html/index.html

のＨＰを見ると、全国の状況を説明した「２００５年１２月期オフィス空室率・賃料速報（要旨）」が出ていました。以下に引用しておきます。

□オフィス市況の改善傾向は全国的な広がりをみせています。
 
・  空室率は、全国18主要都市・エリア中、16都市・エリアで改善しました。 
・  対前期比で空室率が上昇したのは、岡山市と高松市のみとなりました。
（ただし、岡山市ではゾーン外の新規供給ビルへの需要流出が空室率上昇の要因。）
・  空室率が高水準にある、神戸市、新潟市、金沢市でも空室率は改善傾向にあります。 
　　　
□平均募集賃料は、11都市・エリアで下落、7都市・エリアで上昇。 
・  平均募集賃料の下げ止まり感が見られる都市も多くなっています。

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突然ですが、サラリーマンの方にお勧めの本の紹介です。

その名も「できる社員は『やり過ごす』」です。

本屋で手にとって、なんてふざけた題名の本なんだ・・・と思ったのですが、読んでるうちにフムフム、ナールホドとなっていって、今では私の血になり肉になりというか・・・できる社員として上司の命令を「やり過ごす」のが得意になりました（笑）。

この本、東京大学大学院経済学研究科の教授が、膨大なデータを駆使しながら書いているのがおもしろい。

僕の愛読書に「ハーバード・ビジネスレビュー」という月刊誌があるのですが、これは米国の名だたるハーバード大学の大学院の経営学の先生方が、徹底的に「儲けるにはどうするか」を研究して発表している論文を集めたものです。

アメリカという国はすごいですね。超有名大学の超有名な先生が「どうやったら儲かるか」てなことを、何十年も研究しているんですから。

で、日本ではそういう方面でパッとした研究成果が見つからないのですが、この「できる社員は『やり過ごす』」だけは、すごいと思いました。

最近は年功序列制が悪く言われていますが、この本を読むと年功序列制だったからこそ日本が強かったという仕組みがよくわかります（トヨタは今でも終身雇用にはこだわっていますよね）。それは若年労働力を外国よりも安く使ってきたという意味でですが・・・。

日経ビジネス人文庫で、たったの６００円。高橋伸夫著。

できるサラリーマン大家さんにもお勧めです。

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高利回りの物件ってなかなか見つかりませんが（というか、久しぶりに最近いろいろ探しているのですが「これは！」というのは、なかなか出てきません）、一戸建てを購入して賃貸している人のブログを見つけました。

「大家さん　サラリーマン大家さん」とシンプルな題名のブログで素敵です。ＵＲＬは

http://myhome2.blog21.fc2.com/

です。

現在、５軒の一戸建てを取得していて、最終的には１０軒まで増やすのが目標だそうです。

これからは高齢化社会で一戸建てからマンションへの住み替えが進むと伊吹は思っています。空き家になった一戸建てをどう賃貸物件に変えていくかは、これからの時代のニーズに応える道だと思っています。

伊吹も一戸建てには関心があったのでブログ紹介でした。

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