賃貸の窓---できるサラリーマン大家さんになろう

耐用利回り計算ファイルのうち「ｖｅｒ．２」は削除しました。「ｖｅｒ．３」をご利用下さい。

なお、このファイルは表計算ソフト「エクセル」で作っていますので、エクセルの入っていないパソコンではご利用いただけません。ご了承下さい。

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耐用利回りファイルに、ローン計算を加えた「ｖｅｒ．３」を追加しました。

ｖｅｒ．２に比べると完成度が低い気もしますので、いちおう、２も置いておきます。

路線価を調べるＵＲＬや、区分所有の割合を計算できる表も追加しました。

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耐用利回り計算ファイル「ＶＥＲ．２」を使って、東京都内の某新築ワンルームマンションの耐用利回りを調べてみました。

ちなみに計算に必要な路線価は国税庁のＨＰに出ています。

http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

この新築ワンルームでは

表面利回り４．２％

初年度純利回り３．１％

耐用利回りは

家賃年１％下落の場合０．３％

家賃維持の場合０．９％

家賃年１％上昇の場合１．５％でした。

めちゃめちゃ低い利回りに感じますが、元本以外に少しでも上積みがあるということなので、全くの損とはいえないかもしれません。しかし、これは全額を自己資金で購入した場合の話です。ちなみに、このワンルームマンションには、変動金利で年２．９％のローンが紹介されています。

伊吹が最初に買った築１６年の尼崎の１Ｒで計算すると

表面利回り１３．５％

初年度純利回り９．８％

耐用利回りは

家賃年１％下落で６．７％

家賃維持で８％

家賃年１％上昇で９．３％　でした。

伊吹が購入した神戸の築２４年の１ＬＤＫは

表面利回り１４．９％

初年度純利回り１０．８％

耐用利回りは

下落率１％で耐用利回り５．８％

家賃維持で、６．７％

１％上昇で７．５％　でした。

こうしてみると、伊吹が買った物件は、けっこういいじゃないかと思えてきました（汗）。ただ、表面利回りでも初年度純利回りでも神戸の物件の方が尼崎の物件よりも上だったのに、耐用利回りになると尼崎の物件の方が神戸の物件よりも上になるのが、おもしろいところです。

直感的な話で申し訳ないのですが、築１０年〜築２０年の間の物件が狙い目なのではないかという気がしています。

さて、こうなると、こうした高利回りの中古マンション物件を次々と買っていけば、いいのではないかとも思えますが、その前に立ちはだかるのが「中古マンションの区分所有物件の購入には銀行が金を貸さない」という問題です。

それについてはまた。

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耐用利回りのエクセルファイルの「ｖｅｒ．２」を作りました。

「ｖｅｒ．１」に比べて以下の２点を変更しています。

□建物の種類を、木造・鉄骨・鉄筋の３種類から選べるようにしました。

□家賃下落率を、年１％下落・家賃維持・年１％上昇の３種類から選べるようにしました。

建物の種類を変えると、経済的耐用年数が自動的に変わり、耐用利回りも自動的に変わります。

経済的耐用年数は、税法上の法定耐用年数とは違い、経済的に使える年数を基準にしています。一般的な経済的耐用年数である、木造＝２５年、鉄骨＝３０年、鉄筋＝４０年を基準に計算しています。（参考文献「不動産の価格はこうして決まる」鵜野和夫著・プログレス刊・１１０ページ）

耐用利回りは、表面利回りや純利回りと比べて相当低くなるので、計算してみると、ガクッとくる人も多いかと思いますが、耐用利回りは建物の耐用年数が過ぎるまでに最初の投資額（元本）を回収した上で、利回り計算するものなので、元本保証された貯蓄と同じような意味があります。

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家賃の下落率について、伊吹も入っている「大家さん学びの会」のメーリングリストで先輩大家さんのみなさんに質問したところ、さっそく４件の回答がありました。

「大家さん学びの会」は大家さん同士の意見交換や情報交換の場として、とても有益なので、まだ入っていない人にはぜひ参加をお勧めします。

以下のＵＲＬから参加できます。http://manabi.cocolog-nifty.com/index/

さて、先輩大家さんたちの「家賃下落」についての回答ですが、「大家さん学びの会」に集まっているのは意識の高い大家さんたちであることが影響していると思いますが、「年１．５％は下落率として大きすぎるのでは？」という回答が多かったです。

＜具体的な回答は以下の通り＞

□２５年前より約２０%家賃が上昇

□７年間、当初設定の家賃額を維持

□築２５年のアパートで、新築時から１０年間、２年ごとに３％、家賃更改時に家賃の値上げをすることができました。

□築３５年くらいのＲＣマンションは、建設当時からつい最近まで家賃は上昇し続けてきたと親から聞いております。

＜こんな情報もありました＞

□信託銀行の不動産担当に相談したときは下落率１%／年で計算していました。

□家賃下落率は私の場合、木造で、都内人気エリアで約１％、都内近くの郊外で約２％、田舎で３％、で計算しています。

□家賃下落率については、数パターンから利用者が選択できるようにするのがいいのではないでしょうか？

という先輩方のご意見を踏まえて、耐用利回りの表では「年２％下落」「年１％下落」「家賃維持」「年１％上昇」などのいくつかのパターンを設定して、利用者が自分の感覚にあったものを選んで、計算結果が自動的に変わってくる設定にしたいと思います（エクセルの「条件設定」機能を使えばできそうな気がします）。

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