賃貸の窓---できるサラリーマン大家さんになろう

引き続き「２００万円の戸建て」の話です。

相談してきた人は、その戸建てを買ってしまっていたそうです。
かなり築古で日当たりも悪く、厳しい状況に買ってから気づいたようです。
リフォームにどれだけお金をかけるかを悩んでいるそうですが、その人への私なりのアドバイスです。

----------以下、アドバイスです-----------


買ってしまったんですね。どんな物件なのかによって賃料はもちろんかわってくるでしょうが、まずは、物件にどんな魅力があるのか、列挙してみてはいかがでしょうか。

「一戸建てなので、ペットが飼えます」とか「庭があるので花が植えられます」とか
「３ＤＫもあるので子ども部屋が確保できます」とか「○○はリフォームしたばかりなので綺麗です」とか宣伝文句を自分でいろいろ考えて、内見者に見せる資料を作り、内見に来た人が「けっこういいじゃない」と思ってくれる物件にすることが大切だと思います。リフォームは、その「売り文句」にできる範囲内ですればいいと思います。

「日当たりが悪い」というのは書かずに、日当たりの悪さを逆手にとって「道路から少し入った場所なので、静かです」という風に説明することもできるかもしれません。

「駅が近い」「バス停が近い」「○○の店が近い」「学校が近い」など、ちょっとでもいいなぁと思うことがあれば列挙してみてはいかがでしょうか。「大家さんが近くにいて、すぐに対応できます」というのもウリ文句のひとつになると思います。

リフォームに関しては、私は１ＬＤＫのマンションを購入した時、４３万円をかけました。壁紙の新調とガス湯沸かし器の新調、電気のスイッチを大型のものに変えるなどいろいろなことをしています。購入時には５０万円をリフォーム予算として想定していましたが、頼んだ業者さんが現実的な人で「賃貸だったら、もっと安いのにした方がいいよ」などとアドバイスして下さって合計で４３万円になりました。

ある人から「200万円の物件を買おうかどうかと思っているのだけれどあなたなら、リフォームにいくらかけますか？」と聞かれました。私なりの計算をして返事をしたので、参考までに以下に掲載しておきます。

----------------以下返答内容------------------

私は年間にかけられるリフォーム代金は家賃の1ヶ月分と考えています。2年に1回のリフォームなら合計で2ヶ月分となります。

 

詳しい計算方法は別記しますが、200万円の物件なら家賃は月27000円が必要で、したがって、リフォームにかけられる金額は年間27000円ということになります。家賃27000円で満室状態にできない物件なら、200万円では購入しない方がいいということになります。

 

また最初に20万円の追加リフォームをするなら、家賃は29000円で満室状態が維持できるかどうかが、購入の見極めになると思います。

 

 

＜購入基準は純利回り（総収入÷総投資額）12％を上回るかどうか＞

・家賃の１ヶ月分は税金で消える。

・家賃の１ヶ月分はリフォームで消える。

・手元に残るのは家賃の10ヶ月分

・購入には税金と経費で価格の１割分のお金が別途必要。

・200万円の物件なら総投資額は220万円

・純利回り（総収入÷総投資額）12％を出す家賃を計算。

・家賃27000円なら年間の総収入は27万円。

・220万円で純利益12％を出すには家賃27000円が必要。

　（27万円÷220万円＝12.27％）

・月27000円の家賃で入居者が継続的に確保できる物件かどうか

 

＜もし購入時に20万円のリフォームを追加するなら＞

・総投資額に20万円を上乗せするので総投資額は240万円になる。

・純利回り（総収入÷総投資額）12％を出す家賃はいくらか。

・240万円で純利益12％を出すには家賃29000円が必要。

　（29万円÷240万円＝12.08％）

・月29000円の家賃で入居者が継続的に確保できる物件かどうか

 

この項目は書きかけです。

耐用利回りの概念図を作りました。

 

←クリックすると大きくなります。

 

 

購入時点以降の黄色の部分の面積が「経済的耐用年数内の純収益」

総投資額（元本）は耐用年数経過時点で、土地の価値だけに減ってしまうので、耐用年数内純収益から総投資額を引いて土地の価値を足した額が、総純収益となります。

総純収益を残存耐用年数で割って、さらにそれを総投資額で割ると「耐用利回り」が出ます。

この耐用利回りは、総投資額を元本ととらえて経済的耐用年数超過時点まで元本がそのまま残るようにして、毎年何％の利益を生むかを表した値になります。

 

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伊吹流の「年間投資利回り」ですが、「耐用利回り」とでも名づけようかと思っています（って、名前なんてどうでもいいんだけど、自分で名付けるのって、なんか楽しいじゃないですか）。

それはそうとて、これまでの話では、家賃がずっと一定というのを前提にしていたので、それはあかんなぁと思って、「家賃の下落率」を、数値化できないかと思っています。

また今日、本を買ってきてしまいました（汗）。「金融・投資ビジネスのための不動産評価入門」（不動産鑑定士・住吉浩治著・シグマベイスキャピタル刊）です。

また後日、この話は報告します。

 

本やネットでいろいろ調べてみましたが、家賃の下落率を数値化したデータは見つかりませんでした。で、自分でつくってみました。

アパマンショップのＨＰから自分の物件に近い神戸の「三宮駅」から徒歩１０分程度の１ＬＤＫで、築年によってどう賃料が変化するかを調べました。もちろん、築年数以外のデータが完全に一致する物件などありませんから、データとしてはあくまで「参考」程度です。賃料には共益費を含んでいます（賃借人側から見ていくらなら払うかという観点です）

 

＜例１＞

三宮歩８分　　１ＬＤＫ３２平米　　築３０年　　６．１万円

三宮歩８分　　１ＬＤＫ３７平米　　築０８年　　９．９万円

下落率＝２２年で３．８万円＝１年で０．１７万円＝９．９万円の１．７％

つまり、１年で１．７％の家賃下落があったことになります。

（築３０年の方が少し狭いので面積が同じなら１．５％ぐらいでしょうか）

 

＜例２＞

三宮歩１０分　　１ＬＤＫ４３平米　　築２３年　　１０万円

三宮歩１２分　　１ＬＤＫ４８平米　　築０１年　　１４．１万円

下落率＝２２年で４．１万円＝１年で０．１９万円＝１４．１万円の１．３％

（築０１年の方が少々広いけど駅から少々遠いので下落率はこんなもんか）

 

＜例３＞

園田歩０２分　　１Ｒ１６．６平米　　築３０年　　３．４万円

園田歩０３分　　１Ｒ１５．１平米　　築２０年　　３．４万円

下落率＝１０年で同額＝０％

（築２０年の方が少々遠くで狭いので、同距離同面積なら下落１％程度か）

 

「不動産評価入門」（住吉浩治著）の１１８ページには、賃料の下落率について年間１％と予想した事例が出ています。

 

統計的に有意なデータがあれば教えてほしいものですが、伊吹がざっと調べた感じでは、賃料の下落率は１年に１．５％程度で計算しておけばいいのではないかと思います。

この計算でいけば、賃料は１０年で１５％ダウン、２０年で３０％ダウン、３０年で４５％、４０年で６０％ダウンとなります。

 

伊吹の神戸の物件にこれを当てはめてみます。

残存期間は１６年なので、１６×１．５（％）＝最終年には２４％ダウン

つまり初年度の７６％に下がる。

賃料は月７．７なので初年度純収益は１０ヶ月分の７７万円

最終年度純収益は７７万円×７６％＝５９万円

格差は７７−５９＝１８万円

１６年間の通算純収益は

５９万円×１６＋１８×１６÷２＝１０８８万円

残存期間経過後の区分所有権は２００万円だったのでこれを足すと

プラスは１２８８万円

 

総投資額（購入費×１．１）は６３８万円だったので、それを引くと

総利益＝１２８８万−６３８万＝６５０万円

これを１６年で割ると、４１万円（１年の純利益）

 

総投資額に対する利回りは

４１÷６３８×１００＝６．５％

 

ということで、伊吹の物件は

表面利回り１６％

純利回り１２％

平均投資利回り７．８％

家賃下落率を入れた「耐用利回り」は６．５％

となりました。

 

貯金としてとらえると６．５％で回していることになるわけです。

 

この計算式は、これからエクセルにして、家賃、価格、築年数を入れれば、バシッと家賃下落率を入れた平均投資利回りが出るようにしたいです。

完成したら、このブログで公開しますね。

 

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これまで伊吹は「家賃収入の８割を純収益とする」と書きながら「月の家賃の１０ヶ月分を純収益」として計算してきました。

しかし今日、風呂に入っていて急に、８割とは１０分の８であり、１２ヶ月の家賃のうち１０ヶ月分というのは、１２分の１０のことで、８３．３％になることに、はたと気づきました（大汗）。なんで、こんなこと今まで気づかなかったのかとも思いますが、年間家賃の８割と、月家賃１０ヶ月分の間には年間家賃比で３．３％（３．３ポイント）の差があります。

 

あちゃ〜〜、純収益が違うってことは、純利回りの計算も含めて、全部違ってたってことかよ〜〜とも思いましたが、あらためて、藤山勇司さんの著作「サラリーマンでも大家さんになれる４６の秘訣」を読み直すと、こう書かれていました。

「マンションであれば年間家賃の８０％もしくは家賃の１０ヶ月分を算出すれば、だいたいの純収益を算出できます」（１６１ページ）

つまり、藤山さんは年間家賃の８割で計算してもいいし、月家賃の１０ヶ月分で計算してもよいと書かれていたのです。

 

ということで、伊吹は、これまでどおり、月家賃の１０ヶ月分を純収益として計算していきたいと思います（ホッ）。

 

　-------------それはそうとて--------------

 

さて、伊吹が買った表面利回り１６％、純利回り１２％、築２４年の物件の「平均投資利回り」についての検証に入ります。

 

耐用年数を考えて利回りを計算しようとすると、耐用年数を過ぎたあとの物件の価値をどう考えるかが大事になってきます。

先に伊吹が計算した「平均投資利回り」では、経済的耐用年数を過ぎて建て直しが必要になった時点の区分所有権の価格を「ゼロ」として計算しましたが、実際には「ゼロ」ってことはありえないですよね。

でも、取り壊し費用もいるだろうし、新たな建物も建てないといけないし、そのへんはどうなるのでしょうか？

 

取り壊した方がいい建物が残っている場合の土地の値段については「更地としての価額から建物の取り壊し費や整地費用などを差し引いて価格を求める」となっています（「不動産の価格はこうして決まる」鵜野和夫著Ｐ２２６より）。

つまり、土地の価格から建物取り壊し費用を引いたものが、耐用年数を過ぎた物件の価値となるわけです。

 

では土地の価格はどうやって調べるのでしょうか？

更地の価格についてはいろんな方式があるようですが、一番簡単なのは相続税の基準となる「路線価」をもとに計算する方法と思います。

路線価は国税庁のＨＰに出ています。

http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

 

路線価は課税上の配慮から時価（公示価格水準）の８割に収まるようにしているため、逆算して、路線価を０．８で割れば、時価が出ることになります（「不動産の価格はこうして決まる」Ｐ１８より）。

 

伊吹の所有する神戸の物件の場合、０５年度の路線価は３７万円。

３７万円÷０．８＝４６万２５００円

更地の１平方メートルの時価は４６万２５００円と出ました。

土地面積は４７３．６４平方メートル。

更地価格は２億１９０６万円となります。

 

では解体工事にはいくらかかるのでしょうか？

解体工事について坪単価を書いている業者のＨＰがありました。

解体のウエノ

http://www.kaitai-ueno.com/tanka.html

 

このＨＰによると兵庫県の場合、鉄筋では１坪あたり２．８万円〜５．７万円で、この会社では４．５万円だそうです。

１坪（３．３平米）が４．５万円とすると、

４．５万円÷３．３平米から、１平米あたり１．３６万円となります。

伊吹のマンションの総床面積は３４０１平米なので

３４０１平米×１．３６万円＝４６２５万円となります。

 

更地価格は２億１９０６万円でした。

更地価格から解体費用を引いた額が耐用年数経過後の土地の値段（建付地価格）となるので、

建付地価格は、２億１９０６万円−４６２５万円＝１億７２８１万円　となります。

 

伊吹の持分は１．５％なので

区分所有権の価格は、１億７２８１万円×０．０１５＝２５９万円となります。

 

経済的耐用年数が過ぎて、取り壊しが必要になった時、区分所有権を売りに出すと、いちおう２５９万円で売れる可能性があるということです。（実際には建て替えする管理組合にこの価格で買い取るように要求することになるはず）

もちろん新たな建築に投資するだけのお金があれば、新マンションに区分所有者として参加してもいいわけです。

 

参考になる判例を見つけました。

H13.10.31 神戸地方裁判所伊丹支部 平成９年(ワ)第３７５号 総会決議無効確認請求http://courtdomino2.courts.go.jp/kshanrei.nsf/0/289b8a5748348a1d49256b5900065346?OpenDocument

阪神大震災で被災した建物の区分所有権を巡る裁判です。

判決としては、土地の更地価格から、建物取り壊しにかかる費用を差し引き、それに区分所有権の持分割合をかけて、区分所有権の価格としています（ちなみにこの例では取り壊し費用の５分の４に公的補助が出るという前提で取り壊し費用から差し引かれています）。

この事例の場合、鉄骨ですが床面積７６９０平米で取り壊し費用は２億０９００万円となっています。

１平米単価は２億０９００万円÷７６９０＝２．７２万円です。

さっきの「解体のウエノ」の値段とは大きく違います。

 

判例に基づいて、解体費用を１平米２．７万円で計算すると

伊吹のマンションの総床面積は３４０１平米なので

解体費＝３４０１平米×２．７万円＝９１８２万円となります。

 

更地価格は２億１９０６万円でした。

更地価格から解体費用を引いた額が耐用年数経過後の土地の値段（建付地価格）となるので、

建付地価格は、２億１９０６万円−９１８２万円＝１億２７２４万円　となります。

 

伊吹の持分は１．５％なので

区分所有権の価格は、１億２７２４万円×０．０１５＝１９１万円となります。

 

経済的耐用年数が過ぎて、取り壊しが必要になった時、区分所有権を売りに出すと、いちおう１９１万円で売れる可能性があるということです。（実際には建て替えする管理組合にこの価格で買い取るように要求することになるはず）

 

２５９万円と１９１万円の間で差はありますが、区分所有権の価格はいずれにしても２００万円程度になると思われるので、これを経済的耐用年数が経過したときの価値として加えた値から、より正確な平均投資利回りを出せることになります。

 

残存期間１６年で

総収益は７７万円×１６年＝１２３２万円

総投資額は５８０万円×１．１＝６３８万円

総収益から総投資額を引くと１２３２万−６３８万＝５９４万円

そして、ここに残存している区分所有権価格の２００万円を加えた額

５９４万＋２００万＝７９４万円が純粋な利益となります。

１年の利益にすると

７９４万円÷１６年＝５０万円　です。

 

したがって平均投資利回りは

５０万円÷６３８万円×１００＝７．８％となります。

 

伊吹の物件は

表面利回り１６％

純利回り１２％

平均投資利回り７．８％

となりました。

貯金としてとらえると７．８％で回していることになるわけです。

 

延々と利回り計算の話ばかりで疲れましたね（フ〜〜）。

次回からは、少し視点を変えた記事を書いていきたいと思います。

 

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