2008年07月12日
不動産投資と破産は紙ひとえ
不動産を買うってことは、結局は大きなリスクを負うってことなのだなと最近、よく思います。
「何千万円の物件を買った」「１億円の物件を買った」「フルローンで銀行が融資した」などという話をよく聞きますが、この物件が例えば５年後に同じ値段で売れるという保証はどこにもなく、仮に物価が下降しなかったとしても、常識的に考えれば、５年分古くなるわけなので、かなり値下がりして売ることになるわけです。その値下がり分を、５年間で稼ぎ出すことができるかどうか。トータルで５年分の値下がり分を稼ぎ出していなければ、借金が返済できなくなるわけです。
自己資金だけで数百万円の中古の区分所有を買い増していっている私のスタイルでは、たとえば１つの物件で１００万円損をしても「勉強代だったな」で済みますが、借金をして億単位の物件を買っていると、損失は１０００万円単位にふくらむ可能性が大きく「勉強代だった」では済まないわけです。基本的には、なんとしても損した分は返済しなければいけないし、当然ですが取り立てに追われ、自己破産という手はあるにせよ、人生が大きく破綻してしまう可能性があるわけです。
物件価格だけでなく、物件購入にかかる諸費用、維持費用、税金（意外とこれが大きい）をすべて家賃収入から差し引いて、さらに物件の値下がり分を差し引いて、それでも利益を生み出せるかどうか。借金しているなら、当然ですが、利息分をカバーしてさらに利益を生み出さなければいけません。
銀行としては「生かさず殺さず」で投資家が、収支トントンでやっていってくれれば確実に儲かるので、「いい物件ですねぇ。あなた様でしたら、属性もしっかりしておられるので、お貸しできますよ」となるわけですが、大家の方としてはトントンでもくたびれ損になるわけで、不動産価格が下落すれば、破産と紙ひとえの行動であるということを、しっかり自覚しながらやっていかなればいけないと、思っています。
「何千万円の物件を買った」「１億円の物件を買った」「フルローンで銀行が融資した」などという話をよく聞きますが、この物件が例えば５年後に同じ値段で売れるという保証はどこにもなく、仮に物価が下降しなかったとしても、常識的に考えれば、５年分古くなるわけなので、かなり値下がりして売ることになるわけです。その値下がり分を、５年間で稼ぎ出すことができるかどうか。トータルで５年分の値下がり分を稼ぎ出していなければ、借金が返済できなくなるわけです。
自己資金だけで数百万円の中古の区分所有を買い増していっている私のスタイルでは、たとえば１つの物件で１００万円損をしても「勉強代だったな」で済みますが、借金をして億単位の物件を買っていると、損失は１０００万円単位にふくらむ可能性が大きく「勉強代だった」では済まないわけです。基本的には、なんとしても損した分は返済しなければいけないし、当然ですが取り立てに追われ、自己破産という手はあるにせよ、人生が大きく破綻してしまう可能性があるわけです。
物件価格だけでなく、物件購入にかかる諸費用、維持費用、税金（意外とこれが大きい）をすべて家賃収入から差し引いて、さらに物件の値下がり分を差し引いて、それでも利益を生み出せるかどうか。借金しているなら、当然ですが、利息分をカバーしてさらに利益を生み出さなければいけません。
銀行としては「生かさず殺さず」で投資家が、収支トントンでやっていってくれれば確実に儲かるので、「いい物件ですねぇ。あなた様でしたら、属性もしっかりしておられるので、お貸しできますよ」となるわけですが、大家の方としてはトントンでもくたびれ損になるわけで、不動産価格が下落すれば、破産と紙ひとえの行動であるということを、しっかり自覚しながらやっていかなればいけないと、思っています。
mac25 at 12:50
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