2008年07月09日
200万円の戸建てを買うなら
ある人から「200万円の物件を買おうかどうかと思っているのだけれどあなたなら、リフォームにいくらかけますか？」と聞かれました。私なりの計算をして返事をしたので、参考までに以下に掲載しておきます。
----------------以下返答内容------------------
私は年間にかけられるリフォーム代金は家賃の1ヶ月分と考えています。
詳しい計算方法は別記しますが、200万円の物件なら家賃は月27000円が
また最初に20万円の追加リフォームをするなら、家賃は29000円で満室
＜購入基準は純利回り（総収入÷総投資額）12％を上回るかどうか＞
・家賃の１ヶ月分は税金で消える。
・家賃の１ヶ月分はリフォームで消える。
・手元に残るのは家賃の10ヶ月分
・購入には税金と経費で価格の１割分のお金が別途必要。
・200万円の物件なら総投資額は220万円
・純利回り（総収入÷総投資額）12％を出す家賃を計算。
・家賃27000円なら年間の総収入は27万円。
・220万円で純利益12％を出すには家賃27000円が必要。
（27万円÷220万円＝12.27％）
・月27000円の家賃で入居者が継続的に確保できる物件かどうか
＜もし購入時に20万円のリフォームを追加するなら＞
・総投資額に20万円を上乗せするので総投資額は240万円になる。
・純利回り（総収入÷総投資額）12％を出す家賃はいくらか。
・240万円で純利益12％を出すには家賃29000円が必要。
（29万円÷240万円＝12.08％）
・月29000円の家賃で入居者が継続的に確保できる物件かどうか
