2008年06月02日
大家さん懇親会に出て
先日開かれた「税金セミナー」後の懇親会に出ての感想です。
新築マンションの区分所有を「買ってしまった」という人がいました。購入価格より売却価格が下がってしまうので売るに売れず、家賃収入を上回るローンを支払い続けているそうで、「損切りしてでも売るべきかどうか、どうしたらいいと思いますか？」と聞かれましたが、答えに窮しました。今もあちこちで「投資用新築マンション」の広告を見ますが、新築マンションの区分所有で利益を得るのは大変なので、よく勉強して、ご注意下さいとしか言いようがありません。
中古の鉄骨一棟を購入していて、近いうちにＲＣの一棟購入を予定しているという方が、なるほどということを話しておられていました。「鉄骨は売却が難しい」という話です。つまり、鉄骨は利回りがいいので買うときはいいけれど、いざ売却という時に、残りの耐用年数が短いと、銀行が耐用年数内のローンしか組んでくれないので、ローンで購入しようという人が買えなくなり、その結果、売却価格が下がってしまうという話です。なるほど、と思いました。出口戦略＝売却の時のことを考えて買わないといけないという話ですね。
あと、中古の区分所有を買い足していっていっておられる方（私とスタイルが似ています）が、へえ〜〜という話をしていました。私は不動産収入が増えた分、所得税が増えて困っているという話をしていたら、「私は年末に新たな物件を買うことで、損益通算しているので、給与所得の節税対策にもなっている」とおっしゃるのです。つまり、新たな物件を購入すると、不動産取得税や業者に払う仲介料などの経費がいろいろかかる一方で、物件からの収入は少ないので、給与所得と損益通算して税金が戻ってくるという理屈です。
なるほど〜〜と思いました。もちろん翌年には物件からの収益が上がってくるので、所得税が増えるわけですが、翌年も年末に新たな物件を買って、不動産取得による購入経費を発生させるということでした。う〜〜ん、なんか、数年間はうまく回りそうですね。でも将来は、やはり所得税がど〜んと来るのは避けられないでしょうけど。
いずれにしても、みなさんローンを組んで物件を購入しているようで、私のように、ローンを組まずに無借金で小さな部屋を買い増していっているスタイルの人はいませんでした（そういえば東京の勉強会でも、同じスタイルの人はいませんでした）。なんでかなぁ〜〜。無借金で小さな部屋を買って、その物件からの収入を積み重ねて現金を貯めて、また無借金で小さな部屋を買って増やしていくというスタイルもいいのではと思うのですが・・・。地味すぎて人気がないのかなぁ。
新築マンションの区分所有を「買ってしまった」という人がいました。購入価格より売却価格が下がってしまうので売るに売れず、家賃収入を上回るローンを支払い続けているそうで、「損切りしてでも売るべきかどうか、どうしたらいいと思いますか？」と聞かれましたが、答えに窮しました。今もあちこちで「投資用新築マンション」の広告を見ますが、新築マンションの区分所有で利益を得るのは大変なので、よく勉強して、ご注意下さいとしか言いようがありません。
中古の鉄骨一棟を購入していて、近いうちにＲＣの一棟購入を予定しているという方が、なるほどということを話しておられていました。「鉄骨は売却が難しい」という話です。つまり、鉄骨は利回りがいいので買うときはいいけれど、いざ売却という時に、残りの耐用年数が短いと、銀行が耐用年数内のローンしか組んでくれないので、ローンで購入しようという人が買えなくなり、その結果、売却価格が下がってしまうという話です。なるほど、と思いました。出口戦略＝売却の時のことを考えて買わないといけないという話ですね。
あと、中古の区分所有を買い足していっていっておられる方（私とスタイルが似ています）が、へえ〜〜という話をしていました。私は不動産収入が増えた分、所得税が増えて困っているという話をしていたら、「私は年末に新たな物件を買うことで、損益通算しているので、給与所得の節税対策にもなっている」とおっしゃるのです。つまり、新たな物件を購入すると、不動産取得税や業者に払う仲介料などの経費がいろいろかかる一方で、物件からの収入は少ないので、給与所得と損益通算して税金が戻ってくるという理屈です。
なるほど〜〜と思いました。もちろん翌年には物件からの収益が上がってくるので、所得税が増えるわけですが、翌年も年末に新たな物件を買って、不動産取得による購入経費を発生させるということでした。う〜〜ん、なんか、数年間はうまく回りそうですね。でも将来は、やはり所得税がど〜んと来るのは避けられないでしょうけど。
いずれにしても、みなさんローンを組んで物件を購入しているようで、私のように、ローンを組まずに無借金で小さな部屋を買い増していっているスタイルの人はいませんでした（そういえば東京の勉強会でも、同じスタイルの人はいませんでした）。なんでかなぁ〜〜。無借金で小さな部屋を買って、その物件からの収入を積み重ねて現金を貯めて、また無借金で小さな部屋を買って増やしていくというスタイルもいいのではと思うのですが・・・。地味すぎて人気がないのかなぁ。
