2008年07月12日
不動産投資と破産は紙ひとえ
「何千万円の物件を買った」「１億円の物件を買った」「フルローンで銀行が融資した」などという話をよく聞きますが、この物件が例えば５年後に同じ値段で売れるという保証はどこにもなく、仮に物価が下降しなかったとしても、常識的に考えれば、５年分古くなるわけなので、かなり値下がりして売ることになるわけです。その値下がり分を、５年間で稼ぎ出すことができるかどうか。トータルで５年分の値下がり分を稼ぎ出していなければ、借金が返済できなくなるわけです。
自己資金だけで数百万円の中古の区分所有を買い増していっている私のスタイルでは、たとえば１つの物件で１００万円損をしても「勉強代だったな」で済みますが、借金をして億単位の物件を買っていると、損失は１０００万円単位にふくらむ可能性が大きく「勉強代だった」では済まないわけです。基本的には、なんとしても損した分は返済しなければいけないし、当然ですが取り立てに追われ、自己破産という手はあるにせよ、人生が大きく破綻してしまう可能性があるわけです。
物件価格だけでなく、物件購入にかかる諸費用、維持費用、税金（意外とこれが大きい）をすべて家賃収入から差し引いて、さらに物件の値下がり分を差し引いて、それでも利益を生み出せるかどうか。借金しているなら、当然ですが、利息分をカバーしてさらに利益を生み出さなければいけません。
銀行としては「生かさず殺さず」で投資家が、収支トントンでやっていってくれれば確実に儲かるので、「いい物件ですねぇ。あなた様でしたら、属性もしっかりしておられるので、お貸しできますよ」となるわけですが、大家の方としてはトントンでもくたびれ損になるわけで、不動産価格が下落すれば、破産と紙ひとえの行動であるということを、しっかり自覚しながらやっていかなればいけないと、思っています。
2008年07月10日
物件をどう宣伝するか
相談してきた人は、その戸建てを買ってしまっていたそうです。
かなり築古で日当たりも悪く、厳しい状況に買ってから気づいたようです。
リフォームにどれだけお金をかけるかを悩んでいるそうですが、その人への私なりのアドバイスです。
----------以下、アドバイスです-----------
買ってしまったんですね。どんな物件なのかによって賃料はもちろんかわってくるでしょうが、まずは、物件にどんな魅力があるのか、列挙してみてはいかがでしょうか。
「一戸建てなので、ペットが飼えます」とか「庭があるので花が植えられます」とか
「３ＤＫもあるので子ども部屋が確保できます」とか「○○はリフォームしたばかりなので綺麗です」とか宣伝文句を自分でいろいろ考えて、内見者に見せる資料を作り、内見に来た人が「けっこういいじゃない」と思ってくれる物件にすることが大切だと思います。リフォームは、その「売り文句」にできる範囲内ですればいいと思います。
「日当たりが悪い」というのは書かずに、日当たりの悪さを逆手にとって「道路から少し入った場所なので、静かです」という風に説明することもできるかもしれません。
「駅が近い」「バス停が近い」「○○の店が近い」「学校が近い」など、ちょっとでもいいなぁと思うことがあれば列挙してみてはいかがでしょうか。「大家さんが近くにいて、すぐに対応できます」というのもウリ文句のひとつになると思います。
リフォームに関しては、私は１ＬＤＫのマンションを購入した時、４３万円をかけました。壁紙の新調とガス湯沸かし器の新調、電気のスイッチを大型のものに変えるなどいろいろなことをしています。購入時には５０万円をリフォーム予算として想定していましたが、頼んだ業者さんが現実的な人で「賃貸だったら、もっと安いのにした方がいいよ」などとアドバイスして下さって合計で４３万円になりました。
2008年07月09日
200万円の戸建てを買うなら
ある人から「200万円の物件を買おうかどうかと思っているのだけれどあなたなら、リフォームにいくらかけますか？」と聞かれました。私なりの計算をして返事をしたので、参考までに以下に掲載しておきます。
----------------以下返答内容------------------
私は年間にかけられるリフォーム代金は家賃の1ヶ月分と考えています。
詳しい計算方法は別記しますが、200万円の物件なら家賃は月27000円が
また最初に20万円の追加リフォームをするなら、家賃は29000円で満室
＜購入基準は純利回り（総収入÷総投資額）12％を上回るかどうか＞
・家賃の１ヶ月分は税金で消える。
・家賃の１ヶ月分はリフォームで消える。
・手元に残るのは家賃の10ヶ月分
・購入には税金と経費で価格の１割分のお金が別途必要。
・200万円の物件なら総投資額は220万円
・純利回り（総収入÷総投資額）12％を出す家賃を計算。
・家賃27000円なら年間の総収入は27万円。
・220万円で純利益12％を出すには家賃27000円が必要。
（27万円÷220万円＝12.27％）
・月27000円の家賃で入居者が継続的に確保できる物件かどうか
＜もし購入時に20万円のリフォームを追加するなら＞
・総投資額に20万円を上乗せするので総投資額は240万円になる。
・純利回り（総収入÷総投資額）12％を出す家賃はいくらか。
・240万円で純利益12％を出すには家賃29000円が必要。
（29万円÷240万円＝12.08％）
・月29000円の家賃で入居者が継続的に確保できる物件かどうか
