2009年02月21日
すごい整理術
またまた憂鬱な確定申告のシーズンがやってきました。昨年は自宅買い替えの特需（？）があったので、あまり税金を払わずに済んだのですが、今年はそういうわけにはいきません。腹をくくって、ガッチリ納めることにします。
それはそうとて、不動産投資とは直接関係ないのですが、サラリーマンとしてはすごく役に立つ本に出会ったので紹介します。「仕事が速くなる プロの整理術」（著者：吉越浩一郎 発行：日経ＢＰ社 定価：１５００円）という本です。
著者の吉越浩一郎さんは、ブラジャーで有名なトリンプ・インターナショナルの社長だった人で、この本の中ではトリンプに入る前のドイツ系企業「メリタ」で習った、Ａ４文書を日付別に整理していく方法を紹介しています。これが抜群にいい！！
詳しくは本を読んでもらいたいのですが、いまどきのサラリーマンは、ほとんどの文書がメールで届くわけで、そのメールをＡ４でプリントアウトしておいて、デッド（締め切り）となる日を決めて表にマジックで書いて、日付ファイルに入れておく。すると、その日になると、やらなければいけないことのファイルだけが自動的に揃って出てくる。しかもそのファイルには他の必要な資料も入っているので、いちいちパソコンを開いて資料を探したり、整理したりする必要がない。
でもって当日の作業が終わればその資料は捨ててしまう。どうしても必要な資料だけはスキャナーでスキャンして、パソコンの中に入れてしまう。となると、日付別のＡ４ファイルが入った引き出しの中を紙の資料が流れていくだけで、机の上にはパソコンが１台あるだけで、いつも机がすっきりしている・・・というものです。
実際やってみて、私の机の上は、会社も自宅も、紙の資料が一切なくなり「どうしたんですか、急に机の上がすっきりしましたね」と同僚に言われています。しかも、毎日、会社に出社するとパソコンを開く前から当日に必要な資料がポンと出せるので、まるで自分専用の秘書がいるみたい。
この本の著者の吉越さんは「残業ゼロ」も唱えていますが、実際、私は吉越流の整理術を導入してから、残業がゼロになり、仕事の効率は１２０％ぐらいにアップしたのを実感しています。
サラリーマン大家さんのみなさん、ぜひ吉越流の整理術をお試しあれ。
１５００円以上の価値は絶対あると思う本です。
ではまた。
それはそうとて、不動産投資とは直接関係ないのですが、サラリーマンとしてはすごく役に立つ本に出会ったので紹介します。「仕事が速くなる プロの整理術」（著者：吉越浩一郎 発行：日経ＢＰ社 定価：１５００円）という本です。
著者の吉越浩一郎さんは、ブラジャーで有名なトリンプ・インターナショナルの社長だった人で、この本の中ではトリンプに入る前のドイツ系企業「メリタ」で習った、Ａ４文書を日付別に整理していく方法を紹介しています。これが抜群にいい！！
詳しくは本を読んでもらいたいのですが、いまどきのサラリーマンは、ほとんどの文書がメールで届くわけで、そのメールをＡ４でプリントアウトしておいて、デッド（締め切り）となる日を決めて表にマジックで書いて、日付ファイルに入れておく。すると、その日になると、やらなければいけないことのファイルだけが自動的に揃って出てくる。しかもそのファイルには他の必要な資料も入っているので、いちいちパソコンを開いて資料を探したり、整理したりする必要がない。
でもって当日の作業が終わればその資料は捨ててしまう。どうしても必要な資料だけはスキャナーでスキャンして、パソコンの中に入れてしまう。となると、日付別のＡ４ファイルが入った引き出しの中を紙の資料が流れていくだけで、机の上にはパソコンが１台あるだけで、いつも机がすっきりしている・・・というものです。
実際やってみて、私の机の上は、会社も自宅も、紙の資料が一切なくなり「どうしたんですか、急に机の上がすっきりしましたね」と同僚に言われています。しかも、毎日、会社に出社するとパソコンを開く前から当日に必要な資料がポンと出せるので、まるで自分専用の秘書がいるみたい。
この本の著者の吉越さんは「残業ゼロ」も唱えていますが、実際、私は吉越流の整理術を導入してから、残業がゼロになり、仕事の効率は１２０％ぐらいにアップしたのを実感しています。
サラリーマン大家さんのみなさん、ぜひ吉越流の整理術をお試しあれ。
１５００円以上の価値は絶対あると思う本です。
ではまた。
2008年12月18日
いい物件が見つからない理由
趣味と実益を兼ねて始めたサラリーマン大家ですが、この１年間は、所有している２室とも借り主に変化も無く満室状態で、家賃もキチンと振り込まれてきているので、正直、何もしない状態の１年間でした。ということでメルマガも発行せずに「まぐまぐ」から、「半年以上発行してないと削除しますよ」という連絡がきたので、久々に書いています。
今年は、そろそろ１棟をと思って借り入れも検討したのですが、「これは」という物件がなく、また自己資金だけで購入する中古の区分所有も「これなら」という物件に出会いませんでした。
というか、私は基本的にネットで物件を見ているだけなので、「もっと不動産屋さんから掘り出し物情報を直接入手するようにするとか、頑張らないとダメじゃないか」と熱心な大家さんには批判されそうですが、それにしても前の２室を買った数年前に比べると、ネット上での魅力的な物件が少くなっている気がします。
なんでだろうなぁと考えていたところに、最近、新築マンションの契約件数が低迷しているなかで、駅近のワンルームマンションだけは結構売れているという記事を読みました。株安で投資先を失った富裕層が収益目的に駅近ワンルームを買っているという話でした。
私は、新築マンションを買うのには反対の立場ですが、この記事に書かれてたように株安で投資先を失った富裕層が収益物件購入に乗り出しているのだとすれば、中古物件でも同じ状態になっている可能性があります。だとすれば、いい物件がネット上に出ていないという現象も理解できます。
まあ、焦る必要はないので、次については、「これだ」という物件が出てくるのを気長に待とうと思っています。
今年は、そろそろ１棟をと思って借り入れも検討したのですが、「これは」という物件がなく、また自己資金だけで購入する中古の区分所有も「これなら」という物件に出会いませんでした。
というか、私は基本的にネットで物件を見ているだけなので、「もっと不動産屋さんから掘り出し物情報を直接入手するようにするとか、頑張らないとダメじゃないか」と熱心な大家さんには批判されそうですが、それにしても前の２室を買った数年前に比べると、ネット上での魅力的な物件が少くなっている気がします。
なんでだろうなぁと考えていたところに、最近、新築マンションの契約件数が低迷しているなかで、駅近のワンルームマンションだけは結構売れているという記事を読みました。株安で投資先を失った富裕層が収益目的に駅近ワンルームを買っているという話でした。
私は、新築マンションを買うのには反対の立場ですが、この記事に書かれてたように株安で投資先を失った富裕層が収益物件購入に乗り出しているのだとすれば、中古物件でも同じ状態になっている可能性があります。だとすれば、いい物件がネット上に出ていないという現象も理解できます。
まあ、焦る必要はないので、次については、「これだ」という物件が出てくるのを気長に待とうと思っています。
2008年07月12日
不動産投資と破産は紙ひとえ
不動産を買うってことは、結局は大きなリスクを負うってことなのだなと最近、よく思います。
「何千万円の物件を買った」「１億円の物件を買った」「フルローンで銀行が融資した」などという話をよく聞きますが、この物件が例えば５年後に同じ値段で売れるという保証はどこにもなく、仮に物価が下降しなかったとしても、常識的に考えれば、５年分古くなるわけなので、かなり値下がりして売ることになるわけです。その値下がり分を、５年間で稼ぎ出すことができるかどうか。トータルで５年分の値下がり分を稼ぎ出していなければ、借金が返済できなくなるわけです。
自己資金だけで数百万円の中古の区分所有を買い増していっている私のスタイルでは、たとえば１つの物件で１００万円損をしても「勉強代だったな」で済みますが、借金をして億単位の物件を買っていると、損失は１０００万円単位にふくらむ可能性が大きく「勉強代だった」では済まないわけです。基本的には、なんとしても損した分は返済しなければいけないし、当然ですが取り立てに追われ、自己破産という手はあるにせよ、人生が大きく破綻してしまう可能性があるわけです。
物件価格だけでなく、物件購入にかかる諸費用、維持費用、税金（意外とこれが大きい）をすべて家賃収入から差し引いて、さらに物件の値下がり分を差し引いて、それでも利益を生み出せるかどうか。借金しているなら、当然ですが、利息分をカバーしてさらに利益を生み出さなければいけません。
銀行としては「生かさず殺さず」で投資家が、収支トントンでやっていってくれれば確実に儲かるので、「いい物件ですねぇ。あなた様でしたら、属性もしっかりしておられるので、お貸しできますよ」となるわけですが、大家の方としてはトントンでもくたびれ損になるわけで、不動産価格が下落すれば、破産と紙ひとえの行動であるということを、しっかり自覚しながらやっていかなればいけないと、思っています。
「何千万円の物件を買った」「１億円の物件を買った」「フルローンで銀行が融資した」などという話をよく聞きますが、この物件が例えば５年後に同じ値段で売れるという保証はどこにもなく、仮に物価が下降しなかったとしても、常識的に考えれば、５年分古くなるわけなので、かなり値下がりして売ることになるわけです。その値下がり分を、５年間で稼ぎ出すことができるかどうか。トータルで５年分の値下がり分を稼ぎ出していなければ、借金が返済できなくなるわけです。
自己資金だけで数百万円の中古の区分所有を買い増していっている私のスタイルでは、たとえば１つの物件で１００万円損をしても「勉強代だったな」で済みますが、借金をして億単位の物件を買っていると、損失は１０００万円単位にふくらむ可能性が大きく「勉強代だった」では済まないわけです。基本的には、なんとしても損した分は返済しなければいけないし、当然ですが取り立てに追われ、自己破産という手はあるにせよ、人生が大きく破綻してしまう可能性があるわけです。
物件価格だけでなく、物件購入にかかる諸費用、維持費用、税金（意外とこれが大きい）をすべて家賃収入から差し引いて、さらに物件の値下がり分を差し引いて、それでも利益を生み出せるかどうか。借金しているなら、当然ですが、利息分をカバーしてさらに利益を生み出さなければいけません。
銀行としては「生かさず殺さず」で投資家が、収支トントンでやっていってくれれば確実に儲かるので、「いい物件ですねぇ。あなた様でしたら、属性もしっかりしておられるので、お貸しできますよ」となるわけですが、大家の方としてはトントンでもくたびれ損になるわけで、不動産価格が下落すれば、破産と紙ひとえの行動であるということを、しっかり自覚しながらやっていかなればいけないと、思っています。
